裕福な人生を手に入れるために不動産投資により資産を築く

テナントを入れて収益をあげる不動産の購入を検討しています。

立地はもちろん重要だと思っていますが、いつ大規模な地震が発生するか分からない状況なので、地震に強い建物を購入したいと思っています。

どのようなところを確認すれば、地震に強いかどうか分かるのでしょうか。

建築の素人の私がチェックできるポイントが知りたいです。

田中NE１（田中ねーさん１）

不動産への投資を検討するときの検討事項の一つとして、建物の地震への強さがあります。

不動産投資は、安定した収益を狙える投資です。

しかしながら、投資である以上は、リスクもしっかりと把握し、できるだけ問題を軽減するよう対処しなければなりません。

建物の地震に対する耐力が低ければ、大きな損傷を受け、店舗運営や居住環境が失われ、収益をあげるどころか、大きな損害を被るかもしれません。

地震が発生する日本で投資する以上、地震を受けることを避けるのは、ほぼ不可能です。

首都圏や東海、南海など、数十年に１度は大きな地震が発生しています。

このような大地震はいつ発生するか分かりません。

あの時こうしておけば良かったと後悔しないためにも、しっかりとした備えが必要です。

ご自身の資産や入居者、テナント、店舗を利用されるお客様の安全を守るため、どのような備えをしておくべきか、しっかりと整理しておきましょう。

まず、できるだけ被害を受けないよう、地震への耐力が高い建物を所有するようにしたほうが良いでしょう。

地震への耐力を確認するため、建物を購入する際に確認しておくべき項目は、「建物がいつ建てられたものなのか」です。

建物を建築しようとするときは、建築基準法という法律の規定を守らなければなりません。

この建築基準法は、大きな地震が発生すると、建物の強さに係る基準の見直しが繰り返し行われてきました。

１９９５年（平成７年）１月に発生した「阪神・淡路大震災」は、兵庫県の淡路島北部沖を震源に、近畿圏の広域が大きな被害を受けました。

この地震のときの建物の被害状況を調査したところ、鉄筋コンクリートや鉄骨造の建物においては、１９８１年５月より以前の基準で建てられた建物「旧耐震基準」と、６月以降の基準で建てられた建物「新耐震基準」では、倒壊や崩壊又は、大破に分類された建物の割合を比較すると、旧耐震基準では４０パーセント程度が、新耐震基準では１棟が該当したとまとめられていました。

つまり、１９８１年６月以降の基準で建てられた鉄筋コンクリート造又は鉄骨造の建物の被害は、５月以前の基準で建てられた建物と比較すると被害の程度が低かったということです。

けれど、阪神・淡路大震災では木造の建物の被害状況は大きかったので、２０００年に、主に木造住宅に係る基準が見直されています。

建物がいつ建てられたか確認すべき年月日として、鉄筋コンクリート造や鉄骨造は１９８１年６月以降の建築基準法の規定に基づき建てられた建物かどうか。

木造住宅では２０００年６月以降の建築基準法の規定に基づき建てられた建物かどうか。

これらの年月より以前に建てられた建物は耐震性は低く、大きな地震が発生すると建物の損傷度合いが大きくなる恐れが高くなります。

投資する建物の地震時の被害を軽減するためには、新耐震基準の建物を購入するか、旧耐震基準の建物を購入する場合は、耐震性を高めるため補強を施すか、建て替えを行うかを選択することも考えられるでしょう。

いずれにしても建物の購入を検討する際には、建築基準法に適合させた「建築確認日」を必ず確認するようにしましょう。

耐震性の高い基準で建てられた建物や補強された建物は、大地震が発生した場合でも、被害を受ける可能性を大きく軽減し、投資した建物への損害だけでなく、入居者やテナント、お客様への被害も抑えられ、安全性が高く、いろいろなリスクの軽減を図ることができるでしょう。

また、形状が、長方形や正方形で造られた建物は地震時の力の伝達が分散され、倒壊し難くいものです。

一方、L字型やコの字型の形状は、揺れが大きくなる恐れがあります。

地震に強い建物は、形状が成形でシンプル、また、建物の高さが低く、建物の重量が軽く、良い地盤の上に築かれていることがあげられます。

田中NE２（田中ねーさん２）

どうしても避けられない自然災害の地震であっても、建物所有者に責任が発生するかもしれません。

自然災害の地震が発生し、建物が損壊し、何らかの被害があった場合、法律を守って建てられていれば、通常、損害賠償責任が生じることはありません。

ところが、所有している建物が、建築された時に建築基準法に適合させずに建てられた場合は違法建築物に該当します。

違法建築物では、入居者やテナント、お客様が入られ、建物が倒壊するなどの事故が発生した場合、建物所有者の過失として、賠償責任が生じる恐れがあります。

阪神・淡路大震災では、賃貸マンションの１階が倒壊するなどし、入居者が死亡してしまう事故が発生しました。

そのマンションは建築基準法を満たしていない建物であったため、建物所有者に１億円を超える損害賠償責任が発生したそうです。

このように自然災害であっても建物が違法であると、所有者に責任が及ぶケースがあります。

建物購入される場合は、建築確認の適合通知を受けて建築されたものかどうか確実に確認するようにしましょう。

また、適法であり、耐震性の高い建物を購入したとしても、地震が発生する確率はゼロではありません。

そのような場合の備えとして、地震保険があります。

所有建物の火災保険には、多くの方が加入しているようですが、地震保険には加入されていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

地震が発生した際に、地震の影響で火災が発生し、火災により建物が損傷した場合は、地震が原因の火災なので、火災保険は適用されません。

地震への備えとして、地震保険に加入することもリスクの軽減になります。

ですが、地震保険では、建物の倒壊等に係る修繕費用を全額補えないケースがありますので、いざというときの備えとして、現金を蓄えておくことも大切になります。

災害で建物が使用できなくなり、収益が得られなくなるような事態はできるだけないようにすることや、所有建物から得られた賃料収入から、中長期の建物の維持補修費とともに、災害時への修繕費用も見込み積み立てておくことは、長期的に収益を上げ続けるために大切なポイントになります。

田中NE１（田中ねーさん１）

近年、台風等による大雨が降り、河川の氾濫等の水害発生が頻発しています。

このような状況から、地震への対応に加え、水害へのリスク軽減を行いたいところです。

不動産投資を行う際の水害へのリスク軽減を行う方法として、市役所等の自治体が作成しているハザードマップを確認することをお勧めします。

「ハザードマップ」とは、河川の氾濫、堤防の決壊といった水害の被害を最小限にくい止めることを目的に、浸水が予想される区域等を記したものです。

ハザードマップは、市や国土交通省のウェブサイトでも確認できますし、市役所の防災担当等の窓口にて、詳細の情報を教えてもらうことができます。

東京や大阪都市圏等では治水に力を入れ、海抜ゼロメートル地帯等でも水害の可能性を低くする取り組みが行われてきました。

不動産投資は、リスクをできるだけ少なくし、万が一何らかの被害が発生したとしても、損失を抑えておくことが、安定した収益を得続けるために重要なポイントになります。

投資にはリスクがあることを認識しつつ、できるだけ冷静に、収益性の高い投資手段を選択し、投資すると良いでしょう。

皆さんが資産を手に入れられるよう願っています。

お忙しいところ、最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

あなたにたくさんの裕福が、たくさんの幸せが舞い込みますように。

そして、毎日笑顔で過ごせますように。