裕福な人生を手に入れるために不動産投資により資産を築く

田中N１（田中にーさん１）

 

商業ビル、事務所ビル、住宅など建物を手に入れるときに最も重要なことは、建設プロジェクト全体をマネジメントできる方と契約することが考えられます。

 

ここで言うマネジメントできる方Aさんとは、発注者が発注した建物を、建設するための設計業務を受注する設計事業者Bさんや、建設工事を受注する施工事業者Cさんを指していません。

 

発注者が手に入れたい建物を建設していく過程で、発注者側の視点で、設計を受注した設計事業者Bさんや、施工を受注した施工事業者Cさんに対して、適格に指示や指摘を行うことにより、高品質に完成させる役割を担える方を指しています。

 

マネジメントができるAさんを明確にするため、建物を手に入れる際の流れや設計・施工の相関について、確認してみましょう。

 

 

プロジェクトは、まず「�@手に入れたい建物の計画・構想」からスタートします。

 

 

飲食店等のテナントで構成する商業ビル計画では、マーケティングの調査を行い、消費者ニーズの分析や、商圏人口の把握、飲食店や賃料算出などを経て、出店構成を確定するなど、条件を整え、建物の規模が決定されていきます。

 

また、貸倉庫や物流倉庫の建物建設では、立地場所の周辺人口や交通利便性などから、建物規模が決定されていきます。

 

その他、大学の徒歩圏内にワンルームマンションを建設する計画、都心に自社オフィスを建設する計画、交通利便性の良い駅前にファミリー向けの賃貸住宅を建設する計画など、建設費用と収益バランスなど、検討事項を確定し、建物の規模が決定されていきます。

 

このように建物用途により、いろいろな検討事項を経て、建物規模が決定されていきます。

 

建物は、一つ一つが異なるものであることから、オーダーメイドに近い特性を持っています。

 

そのため、建物をつくることに関して、効率性の向上が困難であるだけでなく、経験が必要になる特殊な業界でもあります。

 

昭和４０年代（１９６０年代〜）、５０年代、そしてバブル期の６０年代（１９９０年代）頃までは、建物への投資が盛んに行われ、建築に携わる設計者、施工管理者、職人など、多くの労働者が活躍されました。

 

その後、バブル期が終わり２０年以上にわたる現代まで、新たな建物への投資が減少したことから、設計者、施工管理者、職人など、新規に就職する労働者が減少していき、また、高齢化も進み、人手不足や技術力の低下を招くようになりました。

 

とはいえ、都心部では、昭和４０年代や５０年代に整備された駅周辺のリニューアルとして、駅前の再開発など、新たな建物を建設する事業が行われております。

 

また、既存商業施設を大規模改修する事業も行われています。

 

建物の建設は、とても大きな事業です。

 

オーナが満足する建物を完成させるためには、適切な事業者に発注し、そして、優秀な技術者に携わってもらうことが、とても大切な要素になります。

 

田中N１（田中にーさん１）

手に入れたい建物の計画・構想が確定できれば、次はいよいよ建物の設計図を作成するため、設計の発注になります。

 

 

 

 

建築の設計には大きく「意匠設計」、「構造設計」及び「設備設計」の３種類があります。

 

「意匠設計」とは、建物の外観・内観にとどまらず、人の動線や各室の大きさ、配置、快適性への配慮など、建物の構成を総合的に考慮し、設計を行うものです。

 

そして、「構造設計」とは、意匠設計により計画された建物の安全性、耐震性などを十分に考慮し、柱、梁、壁、床などの構造の設計を行うものです。

 

また、「設備設計」とは、照明やコンセント、空調や給水、排水、ガスなど、建物を快適に使用するための設備を考慮し、設計を行うものです。

 

この中で「意匠設計」の担当者が、建物の設計を進める時の中心になり、構造設計及び設備設計の担当者と連携しながら、作業が進められていきます。

 

 

 

 

さて、建物建設の発注者は、設計を発注する際、まず、手に入れたい建物と同様の設計を過去に行ったことがある設計事業者を調べることなどから、進めていくことが考えられます。

 

この調査では、発注者が行うプロジェクトの建物設計を担うことが可能かどうかを確認する事務になります。

 

 

 

 

企業のホームページでは、企業情報として、資本金や従業員数、１級建築士事務所登録を取得していること、１級建築士免許を取得している技術者の人数、過去に携わられたプロジェクトの概要などを、見ることができるでしょう。

 

資本金や技術者の数、過去に携わられたプロジェクトの概要などから、計画している建物の発注先を検討していきます。

 

発注者は、一般的な建築設計事業の進め方としては、まず、見積書等の作成を依頼するため、建設しようと計画している建物プロジェクトの仕様書の組み立てを行うことになります。

 

そのため、発注者として、今回のプロジェクトでは、何を求めているのかを、明確に示す仕様書を作成します。

 

建物の用途、使い方、規模、スケジュールなど、イメージしていることを書き出した仕様書を組み立てていきます。

 

 

 

 

次に見積書等を採取していきます。

 

見積書等は、「仕様書をベースに価格の提示を依頼するケース」、「仕様書をベースに価格だけでなく、設計コンセプト等の提案資料の提示を依頼するケース」などがあります。

 

また、「１社のみに依頼する場合」、「複数社に依頼し、価格競争又は、価格とコンセプト提案資料の総合で競争する場合」などがあります。

 

例えば、「仕様書をベースに価格だけでなく、設計コンセプト等の提案資料の提示を依頼するケース」では、仕様書の内容に記載する事項により、いろいろな提案を求めることができます。

 

この場合は、仕様書に、要求する事項を記載し、提示していきます。

 

例えば、「建物建設時のコストに加え、建物の維持管理のランニングコストを提示すること」、「建築設備の省エネにつながる提案を行うこと」等の提案を求める項目を記載することや、「建物の構造体は、９０年以上の耐久性を要すること」、「建物の耐震性は、建築基準法の規定の１．２５倍以上とすること」、「給排水、空調など、建築設備の更新を踏まえた提案を行うこと」など、提案の最低の仕様を示し、それ以上の提案を求めていることを記載し、提示することが考えられます。

 

ここで例示したことについて、規定するかどうかで、建物の質、耐久性に大きく影響してきます。

 

例えば、省エネにつながることをどの程度以上と規定しておくかどうかは、設計のポイントになります。

 

商業テナントで上階に飲食店を設ける計画では、窓の面積を大きくして、昼も夜も景色を楽しむ計画をするケースが多くあります。

 

高さが高い建物の場合は、強い風を受けるため、強風に耐えられるように、法の規定に応じた窓が計画されるでしょう。

 

ここで一つ検討事項として、抑えておきたいポイントは、強風に耐えられることだけでなく、外部の気温により、熱が伝導することを考慮することが大切です。

 

室外の気温が高温や低温であっても、室内では、できるだけ快適に過ごせるように環境を保つことに、大きく影響するガラスをどうするかです。

 

外部の気温が高い場合、単層ガラスでは、熱があまり奪われることなく、内部に浸透します。

 

つまり、熱い夏、単層ガラスの窓際は、とても熱いということです。

 

空調を運転すれば問題ないだろうと考えるかもしれませんが、空調にかなりの負荷がかかり、エネルギーを消費します。

 

また、空調を運転しても、単層ガラスの窓際は外気の熱を伝導し、熱気があり、熱いでしょう。

 

また、熱い外気を室内に伝えると、空調が室内を快適な温度に保つためにフル稼働し、光熱費、ランニングコストがかかるでしょう。

 

そこで仕様書で設定しておきたいポイントとして、外気の熱を、室内に伝導する熱を低減する複層ガラス等の省エネルギーにつながる建具やガラスの性能を採用することを規定するとよいでしょう。

 

室内の快適性、省エネ、建具・ガラスの建設費を比較検討して決められるように、仕様書に記載しておくことが考えられます。

 

建築物の省エネ法で定められているものがありますが、その規定を守ることを仕様に規定することだけでなく、お客様が飲食店で快適に過ごせる環境等も含め、総合的に検討し、決定することが考えられます。

 

 

次に建物の耐震性についてです。

 

日本国内では、大規模な地震が発生する可能性があります。

 

地震に対応して、どのような構造にしておくのか、このポイントも大切になります。

 

地震に対応する建物について、どのくらいの備えをすれば良いか、仕様書に記載することになります。

 

地震の際にどのくらい耐えられるかについては、例えば、建築基準法に規定されている１．２５倍以上の地震力に耐えられるものとするなど、大きな地震を被災した後、その建物がどのようになるのか想定して定めることが考えられます。

 

例えば、震度７、マグニチュード８．０の地震を１回被災した場合に、建物構造には、ほぼ損傷がないとか、同程度の地震を２回被災してもほぼ損傷がない状態であることを想定することも考えられるでしょう。

 

その時に、店舗内の被災状況はどのようになっているのかも想定することも考えられます。

 

建築基準法の規定以上とした場合は、どのような状況になるのか、法の１．２５倍以上とした場合はどのような状況になるのか、また、１．５倍以上とした場合はどのような状況になるのか。また、そのように地震に対応する規定を高くした場合、柱や梁の大きさはどのようになるのか、建設コストはどのくらいになるのかを総合的に検討することが考えられるでしょう。

 

 

また、建物を何年使用する計画にするのかを、建築時に検討しておきたい重要な項目です。

 

例えば、「建物を何年間で建て替えるのか。何年間の耐久性がある建物にするのか。」、「給水設備や空調設備は何年周期で更新するのか。給水や空調設備の更新を考慮した計画をどのように組み立てておくか」、「内装は何年で更新するのか。」、「外装は何年で更新するのか。長期間更新が不要な外装材を選定するかそうか」、「メンテナンスや点検を行いやすい計画はどのように組み立てるんか。」など、建設時コストや改修コスト、光熱費などのランニングコストや収益額などを総合的に組み立て、方針を決定することが考えられます。

 

 

事業主にとっては、建物は立てれば完了ではありません。大事な資産をフルに活用したいという思いがあるでしょう。

 

ですので、大切な資産になる建物の総合的な計画は、建物の建設をゼネコンや設計事務所に発注して、全てお任せで完了ではなく、発注者の視点を持って、事業を組み立てられる専門家の関わりは欠かせないと考えられます。

 

このような事項を踏まえ、組み立てた仕様書を提示することにより、ゼネコンや設計事務所等の事業者から見積書やコンセプト資料が提出されます。

 

次に、資料を提出した複数の事業者から、設計事業者を決定するわけですが、その決定の根拠になる審査や評価をどのようにすれば良いか、あらかじめ決定しておくと良いでしょう。

 

例えば、価格だけで、設計事業者を決定する場合は、検討事項は価格だけになりますが、価格だけでなく、コンセプト資料を含めた総合点で判断する場合は、評価に値する記載を適格に拾い出し、評価するポイントを明確にしていく作業が必要になります。

 

 

 

 

このような選定段階を経て、設計事業者を決定し、いよいよ本格的に建設事業が開始されます。

 

まず基本設計が始まります。

 

設計を担う事業者選定時に提案されたコンセプトに基づき、基本設計が進められます。

 

飲食店等で構成する商業ネナント建物の場合は、敷地上の建物の配置や、建物内の店舗の配置、オフィスの配置に加え、エレベーターや階段、トイレ、空調や電気室、物販資材搬入等が記載された平面図が描かれていきます。

 

建物が大規模である場合は、１級建築士の資格を持つ方が基本設計を行うことになります。

 

発注者は、１級建築士から提案される基本設計書が、全て望みどおりに描けているかどうか確認する作業を行います。

 

基本設計は、建物の完成時の質に大きな影響を与えます。

 

基本設計図を確認する際には、「お客様の動線を踏まえること」、「建物の耐久性を踏まえること」、「建物管理を踏まえること」など、多様な視点で確認し、かつ、修正や追記を求める場合は、設計事業者の１級建築士と打ち合わせを行い、発注者が望む完成型を整えるため、、取り組むことが求められます。

 

この段階は、建物の質の向上に欠かすことができない確認ポイントがいくつもあります。

 

 

この確認作業を適切に行い、建物の建設費の概算額を算出します。

 

この概算額は、建物の構造体、内外装仕上げ、建築設備、建物を建てるための仮設、建設業者の経費全ての概算額を積み上げ、確認していきます。

 

 

満足する基本設計が整い、工事概算額が想定範囲内であることを確認し、いよいよ詳細設計に進みます。

 

ここからは、より建築の専門的な段階になります。

 

「意匠設計」が主体で図の作成が進められ、「構造設計」や「設備設計」の１級建築士が連携し、作業が進められていきます。

 

発注者は、設計図完成までに何度も図面の確認が必要になります。

 

発注者は、設計事業者に全て任せて良いかどうかの答えにつきましては、先ほどから繰り返しお伝えしていますとおり、「建物の出来形の質」、「中長期的な建物管理の視点」などから、全て任せるのではなく、段階的に図を確認することを推奨します。

 

 

設計図を確認するポイントは、非常にたくさんあります。

 

まず、大きなポイントの一つとして、「提示された設計図面は、建設可能な図になっているかどうか」を確認します。

 

建築基準法を遵守することは、もちろんです。

 

法は遵守しつつ、法の適合に必要な建築主事の審査などの適正な手続きは、当然行うものとして、設計図を見ていくことになります。

 

まず必要な視点は、繰り返しになりますが、「建設可能な図になっているかどうか」です。

 

いろいろなポイントがあります。

 

チェックポイントの中の一つとして、建物を建てる際に必要な記載事項は、「建物を建てる土地と道路の高さ関係を明確にすること」です。

 

どこを基準にして、今回計画している建物の高さを設定しているのかを、明確にすることがとても大切です。

 

この高さを明確にすることにより、１階の床の高さが決まり、最上階までの高さが決まります。

 

そして、地下がある場合や、建物に杭が必要な場合は、杭の打ち込み深さが決まります。

 

この高さが適切に設定されていないと、どのような問題が発生するのかにつきましては、「屋外の雨水が建物内に流れ込む」、「トイレの水が下水に適切に排水できない」、「杭の打ち込み深さが建物を支持する土の層に適切に設置できない。」、「建物と道路のレベル差が大きすぎて、段差があり、使い難く、バリアフリー法が適正に守れない」など、この建物の使用や耐久性に大きな影響を与えることが考えられます。

 

発注者が求めることが明確に示されていても、設計図の内容を確認し、適切な指摘や修正を求めなければ、良い建物は完成できないでしょう。

 

この役割を担う方が、建物建設を発注者の視点でマネジメントできる方になります。

 

繰り返しお伝えしている中で、発注者が確認する項目の多さと、発注者の視点を持って、マネジメントできる方の重要性が見えてきたと思います。

 

 

ゼネコンや設計事務所はプロなのだから、お任せすれば問題ないだろうと思われるかもしれません。

 

もちろん、全てお任せして、問題なく完成する場合もあると思います。

 

ですが、仕様の詳細の組み立てや建物の耐久性や、メンテナンスを考慮したことが規定されたことを確認していなければ、これらの視点は十分に満たされず、建設事業は進んでいるかもしれません。

 

そのようなことがないように、大切な資産の質を最高に高めるために、発注者の視点におけるマネジメントは欠かせないと考えています。

 

 

 

田中N１（田中にーさん１）

 

建物の設計図を組み立てる作業では、多くの確認事項がある中で、建物の高さを明確にすることがあると記載いたしましたとおりです。これについて、もう少し触れておきたいと思います。

 

まず建物の高さを設定するためには、基準点になるものが必要です。

 

その基準点から、例えば、「計画している建物の杭は２０メートルの深さまで挿入することで、建物を支持することに有効に働くことができる。」といったことや、また、例えば、その「基準点から１階のメインロビーの出入口部分は５０センチ高い位置に設定することで、雨水が建物の中に浸水しにくく、かつ、車椅子を使用する方、ベビーカーを使用する方が不自由なく、段差のない緩いスロープで前面道路から建物入口にアプローチすることができる。」（これらの数値はあくまでも一例で、実際の敷地条件や建物条件、地盤条件により異なります。）といったことが、明確に、そして、適正に設定することができます。

 

 

ここでお伝えしたい大切なポイントは、基準点とは、海面からの高さが正確に測定された、測量の基準になるものを指しているということです。

 

基準点として、高さを表す共通の数値があります。

 

市等の都市計画を担当している部署では、地形図があり、その図に記載されている高さも、基準点からの高さが明記されています。

 

その基準点とは、T.P.(Tokyo Peilの略）を起点として表されています。

 

Tokyo Peilとは、地表面の標高、地表面の海面の高さを表す場合の基準となる水準面が東京湾中等潮位（東京湾平均海面）であって、記号として、T.P.が用いられています。

 

参考ですが、O.P.（Osaka Peil）が示されている場合もあります。

 

これは、大阪湾最低潮位を表しています。ちなみにO.P.=T.P.+1.3ｍの関係にあります。

 

今回計画されている建物の周辺にある基準点を、市役所の都市計画や道路を管理している部署等で確認してみましょう。

 

そして、その基準点の、T.P.（Tokyo Peilの略）（またはO.P.）からの高さを確認してみましょう。

 

このようにして基準になる高さを確認します。

 

端的に言いますと、海面からの高さが、日本全国の高さを設定する基準になっているというこです。

 

この基準から、計画している建物の高さを設定すれば、高さに関することが明確になっていると言えます。

 

計画している建物の付近で、市役所の担当部署で、基準点がどこにあり、高さの数値はいくつなのか確認しましょう。

 

例えば、T.P.プラス２２メートルといったような数値を確認しましょう。

 

計画建物の周辺の基準点の高さが２２メートルだと明確になることによって、計画建物の高さがT.P.を基準に設定することができます。

 

T.P.と計画建物の高さ関係を設計図に記載しましょう。

 

建物の玄関の高さ、杭の先端深さも全てT.P.を基準にしておけば、明確になります。

 

このように設計図を作成する過程では、T.P.を確認し、建物の高さの基準を明確にしておくことを指示しておくことが、とても大切です。

 

基準点を明確にしない場合、例えば、道路のマンホールを仮の基準点として、建物の高さを決めた場合にどのようなことが発生する可能性があるのか、事例でお示しします。

 

 

この事例は、駅前の再開発を予定している区域に、新たに商業テナントビルの建設を計画しているものです。

 

まず、建物の設計に着手する際に行うものの一つとして、基礎の設計をするために、建物の支持層を確認するボーリング調査を行います。

 

 

ボーリング調査とは、地盤に細い孔をあけ、そこから土中の地層を採取します。また、今回計画している建物を支えることができる層を決めるため、層の強さを確認していきます。強さはN値として表記されます。決められた重量のものを土中に打ち付け何回で決められた深さまで到達するのか、回数をカウントします。

 

柔らかい層は数値が小さく、固い層は数値が大きくなります。

 

例えば、粘土層は柔らかい層でN値は３や４といったような小さい数値になり、大規模な建物を支えるには不十分です。

 

一方、砂層や砂礫層はN値が５０といったような大きな数値になり、大規模な建物を支える支持層になりうるものです。

 

このような砂層や砂礫層のようなN値が５０といったような大きな数値を示す層が数メートルある土中を、建物の支持層と設定します。

 

この土中の調査を行うときに基準点の高さが必要になります。

 

ここからとても重要なお話をいたします。

 

先ほどの写真の道路中央にあるマンホールを基準点に調査を行うケースはあります。

 

この時に、このマンホールの高さがT.P.を基準にした数値を確認できれば、全く問題はありません。

 

ですが、この時にT.P.を確認せず、マンホールの天端を仮の基準点としてボーリングを行って、T.P.とボーリング調査の高さ関係を明確にしなかった場合、後日、このボーリング調査の結果が、建物の基礎を設計し、支持層を決定する資料として、不十分なものになってしまう恐れがあります。

 

問題になるのは、マンホールの高さがT.P.からどれだけの高さにあるのか確認しないことです。

 

そして、ボーリング調査を行って土中の地盤を調べた深さとT.P.の関係性を明確にしないことです。

 

それはなぜか。

 

それは、このマンホールが無くなってしまう場合があるからです。

 

マンホールは無くならないよ。と思われるかもしれませんが、無くなる場合があります。

 

それは、駅前の再開発で道路の位置の変更や、高さの変更、排水の改修などにより、道路の高さや場所が変わる場合や、排水経路の改修により、マンホールの位置が変わる場合などがあるためです。

 

さて、マンホールを基準にボーリング調査を行った場合、どうなりますでしょうか。

 

このマンホールの天端から、例えば１８ｍの位置に砂層を確認し、２５ｍまで砂層が続きN値５０を確認し、計画建物の支持層を設定したとしましょう。

 

ところが、マンホールが無くなると、高さの起点になるものがなくなり、支持層が特定できなくなってしまいます。

 

この時、マンホールの天端のT.P.が確認できていて、かつ調査結果書にマンホールとT.P.の関係性を記載すれば、マンホールが無くなったとしても、調査結果は用いることができますが、T.P.を確認していない場合は、用いることができないといったことがあるわけです。

 

もう１点、時系列を想定しましょう。まず、設計を行う時とボーリングを行うとき、そして、杭を打ち込む時の時期を想定しましょう。

 

まず設計は、仮に令和４年４月に開始したとします。そして、５月にボーリング調査を行い、年が明け、令和５年３月に設計完了したとします。

 

そして、駅前の再整備のため、建物が解体され、道路も再構築されます。これが。令和５年４月〜１２月頃、行われたとします。

 

この時点でマンホールは無くなってしまいます。

 

そして、令和６年４月、商業テナントビルの建設工事に着手します。

 

まず、基礎工事を進めます。杭工事を行う計画をします。この杭は、マンホールを基準にしたボーリング調査に、埋め込み深さが決められたものです。

 

ところが、マンホールが無くなっていると、どこまで埋め込めば、建物を支える適正な支持層に設置できるのか分かりません。

 

建物の建設工事が進められなくなります。

 

最悪のケースでは、再度、ボーリング調査を行い直し、支持層の高さをT.P.を基準とするものから測定しなおすことになるかもしれません。

 

設計図を見ていく時、T.P.から高さが設定されているかどうか、チェックいたしましょう。

 

実際に私が携わった増築工事での事例ですが、３０年程度前に新築された建物の建設時にボ＾リング調査が行われていました。

 

ところが、そのボーリング調査はT.Pを基準とせず、建物に面した道路の縁石の高さから計られたもので、当時の写真が添付されていましたが、全く役に立たずでした。

 

その縁石は無くなっていたのです。

 

要因は、建物の接道上に設置されていた縁石ですが、道路の拡幅工事が行われ、道路形状は大きく様変わりして、縁石はありません。

 

結果、増築時に再度ボーリング調査を行うことになりました。

 

１００万円以上の費用が必要でした。

 

このように細かいポイントではありますが、非常に大切なことだと考えています。

 

 

設計図を見ていくポイントは、「提示された設計図面は、建設可能な図になっているかどうか」と、お示しいたしましたとおりです。

 

この視点で見ていくと非常にたくさんの指摘する箇所、修正を指示する箇所が見えてきます。

 

１００を超えるプロジェクトに関わってきた経験からお伝えいたしますと、大手の設計事務所の優秀な設計士が設計を行った場合でも、作成過程の図面は、いくつも指摘箇所や修正するべき箇所、追加記入すべき箇所、不明確な箇所がある図を提示してきます。

 

設計士はまず、配置計画、平面図、立面図、断面図、矩計図、部分詳細図等の膨大な図面を作成していきます。

 

ですが、設計士としての経験は豊富であっても、現場での経験がほとんど無い設計士は、建物を建設するときの詳細の流れや、チェックポイントが把握できていない場合があります。

 

ですから、設計士に全てをお任せすることは推奨いたしません。

 

発注者から気になる点を設計士に伝え、建設する際に必要な図を力を合わせて精度を高めていくことによって、大切な資産の質を高めることができます。

 

建築主や建物オーナーの視点で設計図をきっちり見ていく作業がとても大切です。

 

繰り返しになりますが、質の高い建物を手に入れるためには、設計図を作成する中で、指摘箇所や修正箇所を設計士と打ち合わせを行い、適正な設計図に仕上げていく過程がとても大切です。

 

 

この作業が、とても重要です。

 

建設可能になっているかどうか確認する作業です。

 

設計図の確認を行い、そして、設計士と数回打ち合わせを行い、精度を高めていった図になった段階で、次に構造図が提示されてくるでしょう。

 

この構造図は、建物の耐震性能に影響する、とても重要な図です。

 

この図を確認する際も、「提示された設計図面は、建設可能な図になっているかどうか」を見ていきます。

 

構造図で確認するポイントの中の一つを事例として記載いたします。

 

 

 

屋根は雨水が建物内に浸水しないよう仕上げなければなりません。

 

建物内に雨水が浸水してしまうと、テナントの商品に影響を与えたり、建物の電気設備や空調機械設備、壁や天井の仕上げ材料などが破損してしまう恐れがあります。

 

上に例とてお示しした図は、屋根にフッ素ガルバリウム鋼板を加工した金属パネルを、仕上げ材として選択した建物の構造図の中の屋根伏図です。

 

この図の左下には、屋根勾配３／10と記載しています。

 

水平距離１ｍに対して、高さが30cmといったようにに水平距離と高さの比率を分数で表しています。

 

屋根勾配は雨水を効率良く流すために適正な仕上げ方を設計する必要があります。

 

ここで事例としてお示しした屋根伏図では、金属パネルを使用した部分を掲示していますが、この建物の屋根の一部には、空調に関わる機械を設置している箇所があり、そこは勾配の緩い陸屋根を設けています。

 

まず、この設計図から、指摘する事項として、大梁G1と小梁b1の接続部をどのように考え設計しているのかを確認することがあります。

 

 

梁リストでは、大梁G1と小梁b1はこのように記載されます。

 

確認事項のポイントを先にお示しします。

 

屋根に勾配がある鉄筋コンクリート造で、梁成が同じ大梁と小梁は適正に収まらない。つまり、設計の修正が必要な箇所になる可能性が非常に高いです。

 

確認事項を、図をお示ししながら、明確にしていきます。

 

このリストでは、梁の幅、梁成や鉄筋の配置やサイズなど、梁の詳細情報を見ることができます。

 

先ほどの屋根伏図と梁リスト図から、確認する事項が見えてきます。

 

さらに詳しく見ていきます。

 

大梁G1は屋根の勾配に沿って配置されます。

 

 

このようになります。

 

 

確認事項の1点目は、「大梁G1の梁成は屋根の勾配に沿って垂直に６００なのか」そして「または、大梁G1の梁成は地面に垂直に６００なのか」です。

 

この確認事項を設計士に問うと、「大梁Ｇ１の梁成は屋根の勾配に沿って垂直に６００」と回答がくるでしょう。

 

いろいろな設計士に同様の質問をしてきましたが、この確認事項への回答はこの１点しかありませんでした。

 

仮に「大梁G1の梁成は地面に垂直に６００」と回答してきた場合は、更問として、「梁の高さが６００未満になりますが、よろしいか」と念のため確認する必要があります。

 

勾配屋根に沿って大梁を配置するため、地面に垂直に梁成６００だとすると、梁の有効高さは６００ではないので、構造計算では、大梁G1の梁成は６００と設定してはいけません。

 

ですから、まず１点目に大梁G1の高さを確認し、梁の有効高さは、６００なのかどうかを確定します。

 

次は小梁b1の梁成と大梁G1への接続について、確認していきます。

 

 

続けて確認事項は「小梁b1は屋根の勾配に沿って垂直に配置するのか」そして、「または小梁b1は地面に垂直に配置するのか」です。

 

この確認事項を設計士に問うと、「小梁b1の梁成は地面に垂直に配置する」と回答がくるでしょう。

 

この回答への更問として、「大梁G1から小梁b1の収まりはこのようになります。梁の形状はどのようにお考えか」と上で示した略図を添えて確認します。

 

すると設計士から「大梁G1の梁成を７００に変更修正します。」や、「小梁の梁成を５００に変更修正します。」等、大梁や小梁の幅や高さの変更修正を行う回答があるでしょう。

 

鉄筋コンクリート造の勾配のある屋根では、大梁と小梁の収まりについて確認することが大切です。

 

大梁は柱に、小梁は大梁に接続し、建物の構造を構成するため、大梁に収まらない小梁の設計は、建物の構成が成立していないと言えます。

 

このように小梁が大梁に規定どおり収まっているかどうかが確認事項になります。

 

屋根に勾配がある建物で、大梁と小梁の梁成つまり梁の高さが同じ値になっている場合は、収まっていない可能性がとても高いです。

 

この事例は、よく見かける事例です。

 

建築の構造設計では、柱、大梁、小梁など、数字を挿入し、計算上は問題なしと組み立てられ、その図が提示されたものだと思いますが、構造設計士も現場の経験がほとんど無く机上だけで設計されている場合は、勾配屋根である場合に大梁、小梁の梁の高さを同じ数値で提示してくる場合があります。

 

実際に、勾配屋根の設計で大梁、小梁の高さを同寸法で提示してくる事例はいくつかあり、その都度、指摘し、適切な形状に改めてもらいました。

 

さて、この指摘をせずに設計が完了し、現場施工が行われているとどうなったでしょうか。

 

例えば、大梁から小梁の下側が飛び出した形状でコンクリートの形状が完成し、机上とはいえ、構造計算されたものと違った出来形が完成してしまう恐れがあります。

 

たまたま上手く構造が成立していれば良いですが、力の伝達が上手くいかず、そのカ所が破断してしまうかもしれません。

 

ですので、発注者の視点で、組み立て可能な図になっているのか見ていくことが大切になります。

 

 

しっかりとチェックし、設計者に確認を依頼しましょう。

 

発注者自身でチャックすることが難しい場合は、発注者の視点に立って図面をチェックできる専門家に携わってもらうとよいと思います。

 

 

また、次の事例に進みます。

 

先ほどの事例に用いた建物の屋根の一部は、空調に関わる機械を設置している箇所があり、そこは勾配の緩い陸屋根を設けています。

 

陸屋根とは、雨水勾配が設けられてはいますが、人が歩行し、空調の機械などを設置することを想定したものです。

 

建物には、空調は欠かせませんね。

 

空調には室内機、室外機、配管などがあり、機器や配管の設置箇所の設計も基本設計や実施設計時には考慮する必要があります。

 

次のチェックカ所について、事例をお示ししていきます。

 

次は、屋上に空調の室外機や配管を設置するときの基礎の形状は明確にしなければ、中長期的に建物を維持していく時に雨漏りの原因になる恐れがあることについてです。

 

この事例では、屋上の一部に空調の室外機を設置するものです。

 

室外機を屋上に設置するケースは、よく見られるものです。

 

ここで、建物の設計で気にかけておきたいのが、中長期的に雨漏りがないように設置することです。

 

つまり、機械を設置する箇所の防水を適正に施すことが重要です。

 

具体的に事例を示します。

 

機械を設置する箇所の屋根は陸屋根と言われ、水勾配は１／１００や１／５０といったように、雨が降った際に、表面の水が排水できる程度に設計するものが一般的です。

 

そして、その床の上に空調の室外機や、室外機と室内機を繋ぐ配管を設置するケースがよく見られます。

 

事例として、空調設備の室外機が陸屋根に設置される屋根伏図をお示しします。

 

 

この図では、陸屋根に空調の室外機が設置されることが分かります。

 

この屋根伏図は、意匠設計図です。

 

設計には、大きく分けて３つあると申し上げましたとおりですが、ビルの設計のように、ある程度規模が大きなものになると、意匠設計、設備設計及び構造設計の担当者は専門的な知識や経験がなければ適正な業務は行えません。

 

空調設備の室外機は設備設計の担当者が設計を組み立てており、意匠設計の担当者と連携して取り組むものですが、お示しした屋根伏図に記載されている情報だけでは、この室外機をどのように屋根に設置するのか明確ではありません。

 

特に明確にしておきたいポイントは、空調の室外機の基礎の形状です。

 

中長期的な建物の維持管理に関わる大事なポイントになります。

 

室外機の基礎は意匠図に記載します。

 

平面では下の図のようになります。

 

 

また、詳細図で基礎の断面図を記載します。

 

まだまだチェック確認のポイントに関する記載事項が続きますので、いったんここまでといたします。

 

続きは、また機会があれば、記載しますので、よろしくお願いいたします。

 

 

ここまで大切な資産となる建物のプロジェクトにおける計画や設計、設計図のチェックポイントについて、触れてきました。

 

大切な建物の質を高めるためには、発注者の視点で計画から設計、施工までマネジメントできる専門家に関わってもらうことが大切だとお伝えしてきました。

 

 

建物の建設プロジェクトを発注者の視点でマネジメントする立場の方について、記載してきました。

 

 

建物の建設プロジェクトを発注者の視点でマネジメントする専門家は、建設プロジェクトマネージャー等と呼ばれます。

 

建物の発注者、オーナーの視点で、建設プロジェクト全体を管理し、発注者の利益を最大化するために多様な業務を担います。

 

果たす役割として、

 

１．プロジェクト計画と戦略　：　発注者の要求やビジョンを理解し、建物の目標と要件を明確に定義します。予算、スケジュール、求める品質基準、建物デザインなどの要素を考慮しながら、建設プロジェクト計画を策定します。

 

２．プロジェクトの監督と調整　：　発注者の視点で建設プロジェクト全体を監督し、進行状況や予算の管理、品質の確保などを行います。さらに、ゼネコンやサブコンとの調整などを的確に行い、予定スケジュールに沿って事業を進めます。

 

３．契約の管理　：　建設プロジェクトに係る契約書を作成し、建設業者等との契約条件を確定し、契約履行の監理監督を行います。発注者の利益を守るため、変更などによる交渉なども担います。

 

４．デザインと施工監理　：　デザインや施工に関して、建築図面や設計の監理を行います。建築物の機能性、利便性、エネルギー効率などを確保するために、適切な監理を行います。

 

５．リスクの管理　：　プロジェクトに関連するリスクを把握し、予防対策を立案します。品質の問題、予算の超過、スケジュールの遅延などのリスクに対して、備えておき、発注者の利益を確保します。

 

６．建設プロジェクト会議の運営　：　発注者と建設業者、関係者等が出席する会議を開催し、発注者の要望、意向を理解し、建設プロジェクトの進捗に応じ、適格に相互に情報共有を計り、問題解決やスケジュール通りのプロジェクト進行を図ります。

 

このように、建設プロジェクトマネージャーの役割は、発注者の利益を最大化するものと考えます。

 

建設プロジェクトマネージャーの関与は、プロジェクトの成功に向けた効果的な手法の一つだと考えられます。

 

この役割は、デベポッパーや、コンサルタントなどの事業者が担えると思います。

 

ただし、建設プロジェクトは多様であり、規模や目的によって適切な事業者を選定する必要があります。

 

発注者の利益を最大化する建設プロジェクトマネージャーは、計画、監督、調整、契約の管理、リスクの管理、関係者の会議体の運営など、幅広い業務を担当するものです。

 

建設プロジェクトマネージャーの役割を担う事業者を選定する場合は、その企業の建設プロジェクトマネジメントに関する経験や専門知識を持っているかどうかを判断することが重要です。具体的な判断を行う場合は、ウェブサイトや関連する情報源から詳細な情報を取得し、吟味することが重要です。

 

もちろん、必ずしも携わってもらわなければならないものではありません。

 

全て、設計者や施工者にお任せする進め方もあります。

 

 

優秀な設計士や施工管理者であっても、全て十分かというとそうではないということを参考にお伝えし、ここでの記載はいったん終えさせていただきます。

 

 

私たちは、一人でも多くの方が【裕福な人生】だと感じてもらえるよう、私たちの経験等を得たことを記事として作成しています。

 

参考にしていただければ幸いだと思っています。

 

あなたにたくさんの幸せが舞い込みますように。

 

そして、毎日笑顔で過ごせますように。